Haus verkaufen trotz Kredit in Krefeld: Ablösung und Erlös planen

Das Haus verkaufen, obwohl die Finanzierung noch läuft

Sie möchten Ihr Haus in Krefeld verkaufen, aber der Darlehensvertrag läuft noch mehrere Jahre? Das schließt einen Verkauf grundsätzlich nicht aus. Entscheidend ist, wie der Kredit beendet oder weitergeführt wird und unter welchen Bedingungen die Bank die Immobilie als Sicherheit freigibt. Diese Fragen sollten geklärt sein, bevor Sie einem Kaufinteressenten einen verbindlichen Übergabetermin oder einen endgültigen Preis zusagen.

Beginnen Sie mit drei getrennten Größen: dem realistisch erzielbaren Verkaufspreis, dem tatsächlichen Ablösebedarf bei der Bank und dem Betrag, den Sie nach dem Verkauf für Ihren nächsten Schritt benötigen. Der ursprüngliche Kaufpreis hilft dabei wenig. Auch der Grundschuldbetrag im Grundbuch zeigt nicht zuverlässig, wie viel Geld Sie heute noch schulden. Eine hohe eingetragene Grundschuld kann einem inzwischen deutlich kleineren Darlehen gegenüberstehen.

Bei einem Reihenhaus in Fischeln, einem Einfamilienhaus in Traar oder einer Doppelhaushälfte in Bockum ist das Vorgehen deshalb zunächst gleich: Kreditunterlagen ordnen, Auskünfte einholen und das Objekt unabhängig davon bewerten lassen. Die Restschuld bestimmt Ihre wirtschaftliche Planung. Den Marktwert bestimmen dagegen die Immobilie, ihre Lage und die Nachfrage. Wer beides vermischt, startet leicht mit einem Preis, den Käufer nicht nachvollziehen können.

Welche Auskunft Sie zuerst von Ihrer Bank brauchen

Eine aktuelle Kontostandsanzeige genügt für die Verkaufsplanung nicht. Fordern Sie eine schriftliche Berechnung für einen vorgesehenen Ablösetermin an. Sie sollte die Restschuld, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und weitere konkret anfallende Positionen getrennt ausweisen. Fragen Sie außerdem, wie lange die Berechnung gilt und wie sich eine spätere Zahlung auswirkt. Zwischen Besichtigung, Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit können mehrere Wochen liegen.

Legen Sie Darlehensvertrag, Nachträge und die letzte Abrechnung bereit. Notieren Sie den Tag der vollständigen Auszahlung, das Ende der Sollzinsbindung und vereinbarte Sondertilgungen. Bei mehreren Darlehen benötigen Sie diese Angaben für jeden Baustein. Ein zusätzliches Modernisierungsdarlehen oder eine Finanzierung bei einem zweiten Institut verschwindet nicht dadurch, dass Sie nur mit Ihrer hauptsächlichen Baufinanzierungsbank sprechen.

• Welche Forderungen sichert die eingetragene Grundschuld tatsächlich?
• Welcher Betrag ist zu welchem Stichtag für die Freigabe erforderlich?
• Welche Kündigung oder Erklärung erwartet die Bank von Ihnen?
• Sind weitere Darlehensnehmer, Bürgen oder andere Immobilien betroffen?
• Wer bearbeitet die Ablösung und stellt die benötigten Unterlagen bereit?

Gerade die Sicherungsvereinbarung verdient Aufmerksamkeit. Dieselbe Grundschuld kann mehr absichern als das Darlehen, das Sie gedanklich mit dem Haus verbinden. Bei einer gemeinsamen Finanzierung bleiben zudem beide Vertragspartner gebunden, solange die Bank keine andere Vereinbarung trifft. Ein Auszug aus dem Haus oder eine private Aufteilung zwischen ehemaligen Partnern ersetzt diese Freigabe nicht.

Kündigung und Vorfälligkeit richtig einordnen

Ein Verkauf während einer festen Zinsbindung kann ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung begründen. Für ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen beschreibt § 490 Absatz 2 BGB dafür Voraussetzungen, einschließlich der zeitlichen Grenze seit vollständigem Empfang des Darlehens und einer Kündigungsfrist. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Zusage, dass die Bank den Kredit sofort und kostenlos beendet. Eine mögliche Entschädigung muss in Ihre Rechnung einfließen.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen spielen außerdem die Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung und zur Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt unter anderem vom Vertrag, dem Abschlusszeitpunkt, vorgeschriebenen Angaben und der Berechnung ab. Lassen Sie sich den Betrag erläutern. Eine pauschale Aussage wie „Bei einem Verkauf fallen immer zehn Prozent an“ ist keine belastbare Grundlage.

Auch die bekannte Grenze von einem Prozent ist keine allgemeine Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung einer Immobilienfinanzierung. Die entsprechende Begrenzung betrifft Allgemein-Verbraucherdarlehen. Übertragen Sie Regeln für einen gewöhnlichen Ratenkredit deshalb nicht ungeprüft auf Ihr grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen.

Die Zehnjahresfrist kann den Zeitplan verändern

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins eröffnet § 489 BGB nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang grundsätzlich eine Kündigungsmöglichkeit mit sechsmonatiger Frist. Eine spätere neue Vereinbarung über den Rückzahlungszeitpunkt oder den Sollzins kann für den Fristbeginn maßgeblich werden. Rechnen Sie daher nicht allein vom Datum der ersten Unterschrift aus. Bitten Sie um Bestätigung des für Ihren Vertrag geltenden Termins.

Liegt dieser Termin in überschaubarer Entfernung, vergleichen Sie zwei vollständige Szenarien: Verkauf mit früher Ablösung und Verkauf mit späterer Rückzahlung. Berücksichtigen Sie dabei laufende Zinsen, Versicherung, Unterhaltung, einen möglichen Leerstand und Ihre neue Wohnsituation. Das Warten spart nicht automatisch Geld. Umgekehrt muss eine frühere Ablösung nicht falsch sein, wenn sie einen für Sie wichtigen Umzug ermöglicht.

Vom Kaufpreis zum verfügbaren Verkaufserlös

Erstellen Sie eine übersichtliche Rechnung, bevor Sie Ihre Untergrenze für Verhandlungen festlegen. Die folgende Beispielrechnung beschreibt kein konkretes Krefelder Objekt und keine typische Bankgebühr. Sie zeigt lediglich, weshalb ein hoher Kaufpreis noch nichts über das anschließend verfügbare Eigenkapital aussagt.

Die 160.000 Euro stehen hier vor möglichen Steuern sowie vor Umzug, Renovierung und Kosten eines anschließenden Immobilienkaufs. Einzelne Positionen müssen Sie durch eigene Angebote und Auskünfte ersetzen. Mehr Orientierung zur Kostenstruktur bietet der Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf. Steuerliche Fragen sollten Sie gesondert klären, insbesondere wenn Anschaffung und Verkauf zeitlich nah beieinanderliegen.

Rechnen Sie zusätzlich mit einem niedrigeren Kaufpreis und einer späteren Zahlung. Aus dem Beispiel würden bei 405.000 Euro Kaufpreis zunächst 140.000 Euro verbleiben, wenn alle anderen Positionen unverändert blieben. Tatsächlich kann sich auch die Ablösung verändern. Diese zweite Rechnung zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum Sie haben, ohne für das neue Zuhause bereits verplantes Geld zu verlieren.

Unterscheiden Sie bei den laufenden Kreditraten zwischen Zins und Tilgung. Zinsen sind Finanzierungskosten; Tilgung reduziert die noch offene Schuld. Wenn Sie zusätzliche Monate bis zur Ablösung durchrechnen, dürfen Sie deshalb nicht zugleich die gesamten Raten als endgültige Kosten abziehen und mit einer unverändert hohen Restschuld weiterrechnen. Verwenden Sie für jedes Szenario die jeweils passende Bankauskunft. So bleibt der Vergleich zwischen einem früheren und einem späteren Abschluss nachvollziehbar.

Wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht

Bleibt nach Verkaufskosten zu wenig übrig, um die gesicherten Forderungen abzulösen, brauchen Sie vor dem Abschluss eine tragfähige Vereinbarung mit der Bank. Möglich sind etwa eigenes zusätzliches Geld oder eine individuell vereinbarte Finanzierung der verbleibenden Schuld. Ein Anspruch auf eine solche Lösung besteht nicht allein wegen des Verkaufswunsches. Die Immobilie geht nicht automatisch unbelastet auf den Käufer über, während die Finanzierungslücke ungeklärt bleibt.

Den Kredit mitnehmen oder auf den Käufer übertragen?

Bei einem günstigen alten Zinssatz lohnt sich die Frage, ob die Bank einen Austausch der Sicherheit akzeptiert. Sie verkaufen dann das bisherige Haus und finanzieren mit dem bestehenden Darlehen unter vereinbarten Bedingungen ein anderes Objekt weiter. Die Bank prüft dafür insbesondere die neue Sicherheit, deren Wert und den zeitlichen Ablauf. Planen Sie einen solchen Pfandtausch erst fest ein, wenn die Bedingungen schriftlich geklärt sind.

Auch eine Übernahme des Darlehens durch den Käufer kann besprochen werden. Dafür reicht jedoch keine Klausel, die Käufer und Verkäufer untereinander vereinbaren. Die Bank muss einer befreienden Übernahme zustimmen und prüft den neuen Schuldner. Lassen Sie ausdrücklich bestätigen, dass Sie aus der persönlichen Haftung entlassen werden. Die bloße Übernahme einer Grundschuld und die Übernahme Ihrer Darlehensschuld sind verschiedene Vorgänge.

Vergleichen Sie Alternativen nicht nur anhand des Zinssatzes. Zusätzliche Bewertungen, Übergangsfinanzierungen, geänderte Sicherheiten und voneinander abhängige Kaufverträge können Zeit und Geld kosten. Eine einfachere vollständige Ablösung kann trotz einer Entschädigung die passendere Lösung sein, wenn Sie damit einen klaren Abschluss erreichen.

Die Krefelder Objektunterlagen parallel vorbereiten

Während die Bank rechnet, können Sie die Unterlagen für die Vermarktung vervollständigen. Zum Grundbuch gehören neben Eigentumsangaben auch Rechte und Grundpfandrechte. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Krefeld ermöglicht die Einsicht bei berechtigtem Interesse; eine bevollmächtigte Person muss ihre Berechtigung entsprechend nachweisen. Auch das beauftragte Notariat kann im Rahmen seiner Tätigkeit die benötigten Grundbuchinformationen beschaffen.

Eine Grundbuchauskunft ersetzt weder die Bauakte noch eine Baulastenauskunft. Für Auskünfte aus dem Bauaktenarchiv verweist Krefeld auf einen Onlineantrag. Eine Baulastenauskunft wird schriftlich beantragt, auch per E-Mail ist dies möglich. Fragen Sie fehlende Genehmigungen und Pläne früh an, damit mögliche Abweichungen zwischen Unterlagen und tatsächlicher Nutzung vor der Kaufentscheidung besprochen werden können.

Bei einer später ausgebauten Dachfläche oder einem Anbau ist diese Vorbereitung besonders wertvoll. Käufer und ihre Finanzierungsbank brauchen ein verständliches Bild des Hauses. Ungeklärte Flächenangaben können den Abschluss verzögern und damit auch Ihren vorgesehenen Ablösetermin verschieben. Der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf hilft, die Objektakte systematisch zu ergänzen.

So greifen Kaufvertrag, Bankablösung und Übergabe ineinander

Führen Sie für diese Phase eine kurze Aufgabenliste mit Verantwortlichen: Die Bank liefert Ablösebetrag und Freigabebedingungen, das Notariat koordiniert die rechtlichen Voraussetzungen, der Käufer stellt seine Finanzierung sicher und Sie bereiten den Auszug vor. Halten Sie schriftlich fest, welcher Punkt noch offen ist. Damit erkennen Sie rechtzeitig, ob ein gewünschter Termin von einer noch fehlenden Erklärung abhängt. Eine Zusage zur Räumung sollte auf diesem tatsächlichen Stand beruhen, nicht allein auf dem vorgesehenen Datum der Beurkundung.

Informieren Sie das Notariat bereits bei der Vorbereitung des Kaufvertrags über bestehende Finanzierungen und die zuständigen Banken. Die vertragliche Abwicklung muss festlegen, welche Belastungen gelöscht werden und welche ausnahmsweise bestehen bleiben. In der üblichen Gestaltung fordert das Notariat die notwendigen Erklärungen und Ablösebedingungen an. Der Kaufpreis wird erst nach den vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen angefordert.

Häufig zahlt der Käufer den zur Ablösung erforderlichen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank und nur den Rest an den Verkäufer. Die genauen Empfänger und Beträge ergeben sich aus der vorgesehenen notariellen Abwicklung. Verlassen Sie sich dabei auf die abgestimmten Zahlungsanweisungen. Eine selbst veranlasste Zahlung nach einer alten unverbindlichen Schätzung kann zu Nachforderungen oder Verzögerungen führen.

Stimmen Sie den Übergabetermin mit dieser Zahlungsabfolge ab. Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag bedeutet noch nicht, dass der Kaufpreis eingegangen oder die Bank vollständig abgelöst ist. Dokumentieren Sie außerdem, ab wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. So lassen sich Hausversicherung, laufende Kosten und Schlüsselübergabe ohne unnötige Unklarheiten organisieren.

Häufige Fragen zum Hausverkauf trotz Kredit

Muss ich warten, bis das Haus abbezahlt ist?

Nein. Ein laufendes Darlehen verhindert einen Verkauf grundsätzlich nicht. Sie benötigen aber eine abgestimmte Lösung für Rückzahlung oder Fortführung und für die Freigabe der Immobilie. Beginnen Sie damit vor verbindlichen Zusagen an Käufer.

Wird die Grundschuld nach Rückzahlung automatisch gelöscht?

Nein. Die Rückzahlung des Darlehens und die Löschung der Grundschuld sind getrennte Schritte. Ob eine Löschung oder eine andere abgestimmte Verwendung erfolgt, wird in der Verkaufsabwicklung festgelegt. Die dafür erforderlichen Erklärungen müssen vorliegen.

Welche Zahl brauche ich für das erste Verkaufsgespräch?

Hilfreich sind eine aktuelle Restschuld, das Ende der Zinsbindung und Ihr gewünschter Verkaufszeitraum. Für eine verbindliche Erlösplanung benötigen Sie anschließend eine auf den Termin bezogene Ablöseauskunft und eine realistische Einschätzung des Hauses. Erst beides zusammen macht Ihren finanziellen Spielraum sichtbar.